在通讯工程技术研发及服务行业中，企业常以设备、厂房等资产作为抵押物获取融资。当抵押物在未经抵押权人同意的情况下被出租，并在后续面临法院执行时，承租人是否能够以其租赁权对抗执行，成为实践中备受关注的法律问题。本文将从法律原则、司法实践及行业特点出发，对这一问题进行系统分析。
一、抵押权与租赁权的法律冲突
根据《民法典》第四百零五条，抵押财产在抵押权设立前已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权的影响。换言之，租赁权设立在先且承租人实际占有使用抵押物的，租赁权可以对抗抵押权人行使权利。若租赁合同签订于抵押权设立之后，或虽签订于抵押权设立之前但未实际转移占有，则租赁权不得对抗已登记的抵押权。
在通讯工程技术研发及服务领域，抵押物常包括专用设备、实验室、数据中心等。这些资产的专业性强、价值高，且租赁往往涉及长期技术服务合作，若承租人在抵押权设立后未经同意擅自承租，其租赁权将在执行程序中面临重大挑战。
二、未经抵押权人同意出租的法律后果
司法实践中，法院普遍认为，未经抵押权人同意出租抵押物，尤其是抵押权设立后的出租行为，不能产生对抗抵押权执行的效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但若租赁权设立在抵押权之后，且未取得抵押权人同意，承租人排除执行的请求通常难以得到支持。
对于通讯工程技术研发及服务企业而言，若承租的抵押物为关键研发设备或办公场所，一旦抵押权人申请执行，承租人不仅面临搬迁困难，还可能因技术服务中断而承担违约责任。因此，承租前核实抵押物权利状态、取得抵押权人书面同意，成为规避风险的必要措施。
三、行业特殊性与风险防范建议
通讯工程技术研发及服务行业具有技术密集、合作周期长、设备专用性强等特点。承租人在租赁抵押物时，应充分认识到以下风险：
- 权利冲突风险：抵押权优先于租赁权，若抵押权人行使权利，承租人可能被迫终止使用。
- 经营中断风险：关键设备或场所被强制执行，将直接影响研发进度和服务交付。
- 责任承担风险：若因租赁权无法对抗执行导致违约，承租人可能向合作伙伴承担赔偿责任。
为有效防范风险，建议行业参与者采取以下措施：
- 租赁前开展尽职调查，通过不动产登记中心查询抵押登记情况；
- 尽量选择在抵押权设立前已签订租赁合同并实际占有的资产；
- 如确需租赁已抵押资产，应取得抵押权人书面同意，并将租赁事宜告知执行法院；
- 在租赁合同中明确约定因抵押权执行导致合同终止的责任分配条款。
四、结语
未经抵押权人同意出租抵押物，承租人在执行程序中通常难以排除执行，尤其在通讯工程技术研发及服务这一对设备和场所依赖性高的行业，风险更为突出。各方当事人应增强法律意识，通过事前防范和合同安排，平衡抵押权与租赁权的冲突，保障行业健康有序发展。
